Услуги по разработке ПОС под ключ

Проект организации строительства (ПОС) — это документ, во многом определяющий судьбу любого инвестиционно-строительного проекта. В профессиональной среде его часто называют «конституцией стройки». Если архитектурные чертежи просто отвечают на вопрос «Что строить?», то ПОС — на вопрос «Как строить правильно, безопасно и в срок?».

То есть, услуга по разработке ППР представляет собой не формирование пакета стандартной документации, а создание детально проработанной стратегии, которая связывает воедино геологию участка, логистику, финансы и человеческие ресурсы.

Подготовленные нами документы содержат полное описание процесса организации, методов и этапов строительно-монтажных работ. Они проходят сертификацию в системе Мосстройсертификации, и мы гарантируем их качество и соответствие действующим нормативным требованиям.

Инженеры нашей компании разрабатывают ПОС для строительства и реконструкции любых объектов, в том числе:

• Многоквартирных жилых домов и коттеджных посёлков;
• Промышленных предприятий и всех видов нежилых зданий;
• Крытых катков, бассейнов, стадионов и других спортивных сооружений;
• Мостовых переходов всех типов: железнодорожных мостов, автомобильных виадуков, эстакад, развязок;
• Гидротехнических сооружений и других объектов капитального и некапитального строительства.

Проект организации строительства оптимизирует использование техники, автотранспорта, стройматериалов и других ресурсов и помогает планированию работ и координации действий всех подрядчиков и субподрядчиков. Чёткое следование данной документации гарантирует выполнение строительных работ в намеченные сроки и в соответствии с планом.

Что входит в ПОС?

Состав документа регламентируется действующими нормативами, в проект входят:

• Календарный план. В нём расписана очередность возведения основных и вспомогательных объектов. План разделяет этапы: подготовительный период (вынос коммуникаций, устройство временных дорог), основной период (возведение нулевого цикла, каркаса, кровли) и пусконаладочные работы. Здесь же определяются сроки возведения объекта.
• Строительный генеральный план (стройгенплан). В нём показываются расположение возводимого здания/сооружения, места складирования материалов, зоны действия кранов, временные административно-бытовые здания, временные дороги, ограждения, точки подключения к сетям водоснабжения и электричества.
• Организационно-технологические схемы (раздел, описывающий последовательность выполнения работ). Это может быть схема разработки котлована с указанием траектории движения экскаватора и мест отвала грунта, или схема монтажа конструкций по захваткам, или иная схема.
• Ведомости потребности в ресурсах. Документ содержит точные цифры: сколько потребуется рабочих (по специальностям), основной техники (экскаваторы, краны, бульдозеры), а также сборных конструкций, стройматериалов и полуфабрикатов по каждому из периодов строительства.
• Пояснительная записка. В ней проектировщики обосновывают принятые решения: почему выбран именно такой тип крана, как будет организовано водоотведение, как защитить котлован от обрушения, какие методы геодезического контроля будут применяться и т.д.

Кому и для чего нужен ПОС?

Проект нужен широкому кругу участников процесса:

1. Заказчику (инвестору). Документ позволяет контролировать подрядчика, понимать логику трат и проверять обоснованность сроков. Он является инструментом управления рисками. Если подрядчик отстает от графика, заказчик видит это на ранней стадии.
2. Генеральному подрядчику. На основе ПОС разрабатываются ППР и технологические карты. Без него невозможно рационально организовать закупку стройматериалов, аренду техники и набор персонала.
3. Экспертным и надзорным органам. Документ сдают в Главгосэкспертизу и проверяют на предмет реализуемости проекта, чтобы определить не пытается ли архитектор возвести здание там, куда не доедет кран, или строить зимой по технологиям, не адаптированным для низких температур.

Что требуется для разработки ПОС?

Разработка ПОС — это сложная аналитическая работа, для которой требуется набор исходных данных. Инженер-проектировщик должен получить от заказчика и изыскателей следующие материалы:

• Технико-экономическое обоснование (ТЭО) или задание на проектирование. Здесь содержатся директивные сроки и этапы (пусковые комплексы).
• Результаты инженерных изысканий. Геология и геодезия очень важны, так как от типа грунтов, рельефа местности и других параметров зависит выбор техники для разработки котлована и угол откосов.
• Архитектурно-строительные и объёмно-планировочные решения. Разделы АР и КР требуются, чтобы понимать габариты здания, массу конструкций и, соответственно, требования к кранам.
• Сведения об условиях поставки. Указывается откуда и каким транспортом будут доставлять материалы, есть ли подъездные пути.

Этапы подготовки и порядок оформления ПОС

Процесс создания Проекта разбит на несколько этапов:

• Анализ исходных данных. Инженер изучает топографию, геологию, климатическую зону (глубину промерзания грунта, розу ветров), чтобы понять ограничения и возможности площадки.
• Разработка календарного плана. Определяется последовательность возведения объекта. Например, если строится жилой комплекс, то решается, в какой очередности возводить дома, чтобы как можно быстрее начать продажи и получить прибыль.
• Выбор методов работ. Принимаются решения, какие машины и механизмы будут использоваться. Например, выбор между башенным и самоходным гусеничным краном зависит от этажности и плотности застройки.
• Проектирование стройгенплана. В нём указываются: места установки бытовок, складирования материалов, прокладки подъездных путей и т.д.
• Расчёт потребностей в ресурсах. Подсчитываются трудозатраты на основе Государственных элементных сметных норм (ГЭСН) или ЕНиР.

В завершение производится оформление текстовой и графической части. Расчёты, схемы и пояснения собираются в единый том в соответствии с ГОСТ и стандартами организации-разработчика.

Согласование и экспертиза

Разработанный ПОС проходит следующий путь:

1. Внутренняя проверка (нормоконтроль). Проводится внутри проектной организации. Проверяется соответствие оформления и состава требованиям ГОСТ и СП.
2. Проверка заказчиком на комплектность.
3. Государственная или негосударственная экспертиза. ПОС идёт в экспертизу в составе всего проекта. Эксперты проверяют, не занижена ли продолжительность строительства (это грозит невыполнимостью), учтены ли требования техники безопасности, достаточно ли мощности временных сетей и т.д.

Сроки разработки

Сроки создания ПОС зависят от сложности объекта и оперативности предоставления исходных данных:

Цены на разработку ПОС

Формирование цены на Проект — процесс индивидуальный. Стоимость может рассчитываться двумя способами: либо как процент от общей стоимости строительно-монтажных работ (СМР), либо по трудозатратам (смета на проектные работы). Факторы, влияющие на цену:

• Масштаб объекта. Чем больше площадь застройки, тем сложнее стройгенплан и тем больше расчётов.
• Техническая сложность. Наличие заглублённых этажей, необходимость водопонижения, работы в стеснённых условиях исторической застройки требуют нестандартных решений и, соответственно, увеличивают стоимость.
• Срочность. Как и в любой проектной сфере, срочные заказы тарифицируются с повышающим коэффициентом.

Перечень нормативных документов

Разработка ПОС ведётся в строгом соответствии с требованиями российского законодательства и технического регулирования. Основные документы, которыми руководствуются инженеры:

• Постановление Правительства РФ № 87 «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (Раздел 6).
• СП 48.13330.2019 (актуализированная редакция СНиП 12-01-2004) «Организация строительства», регламентирующий порядок подготовки и производства строительных работ.
• СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты» (для разработки разделов, связанных с котлованами).
• МДС 12-46.2008 «Методические рекомендации по разработке и оформлению проекта организации строительства».
• СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства…» (для определения нормативных сроков возведения здания/сооружения).

В отличие от ППР, который разрабатывает подрядчик «под себя», ПОС — это документ стратегического планирования, обеспечивающий жизнеспособность проекта ещё до того, как первая техника выйдет на площадку.

Какие задачи решает ПОС?

Разработанный специалистами пакет документов данного вида:

• Даёт обоснование технической возможности реализации проекта в установленные сроки, в условиях конкретной площадки и с соблюдением требований к качеству.
• Помогает планировать использование спецтехники, автомобилей, материально-технических и трудовых ресурсов, воды, электроэнергии и т.д.
• Включает календарный план, в котором указаны очередность возведения объектов и общие сроки от начала работ до сдачи здания/сооружения в эксплуатацию.
• Позволяет рационально организовать размещение временных построек, инженерных сетей и подъездных путей на стройплощадке.
• Определяет перечень мероприятий по пожарной безопасности, технике безопасности, охране труда.
• Содержит описание мер по охране окружающей среды на период возведения здания/сооружения.

В завершение ПОС проходит экспертизу. У наших Проектов с этим затруднений не возникает, поэтому все заказчики оперативно получают разрешение на строительство.